NIEUWS

Pro's en contra's van investeren in vastgoed via vennootschap

Nog veel investeerders houden verhuurd vastgoed privé aan. Dat ligt aan het verschillende belastingregime voor privé- investeringen in vastgoed of via een vennootschap.

België moet onder Europese druk het verschil in het belastingregime voor Belgische en buitenlandse huurinkomsten wegwerken. Vastgoed op Belgische bodem verhuurd aan privépersonen wordt belast op basis van het kadastraal inkomen, voor buitenlands vastgoed worden de werkelijke huurinkomsten belast. Een mogelijke oplossing was ook voor Belgisch vastgoed de werkelijke huurinkomsten te belasten, maar zover komt het niet. Minister van Financiën Vincent Van Peteghem (CD&V) heeft woensdag in de Kamer gezegd dat de oplossing enkel betrekking heeft op onroerende goederen in het buitenland.

‘Mochten de werkelijke huurinkomsten van Belgisch vastgoed belast worden, dan zouden veel investeerders ervoor kiezen niet meer privé in vastgoed te investeren maar via een vennootschap. Het verschil in belastingregime is de belangrijkste reden waarom nog veel vastgoed privé wordt gekocht’, zegt Frédéric Vandenhende van het investeerdersplatform Investr. Zo’n patrimoniumvennootschap kan elke vennootschapsvorm aannemen. ‘Sinds de hervorming van de vennootschapswetgeving vorig jaar is de stap naar een vennootschap makkelijker geworden. Voor een besloten vennootschap is geen minimumkapitaal meer vereist’, zegt Thierry Lauwers van Lauwers Fiscale Advocaten.

Hoe worden huurinkomsten vandaag belast? Wie een huis of appartement verhuurt aan een particulier die het alleen voor privédoeleinden gebruikt, betaalt geen belasting op de werkelijk ontvangen huurinkomsten, maar wordt belast op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent. Dat belastingregime valt voordeliger uit dan als hetzelfde huis of appartement in een vennootschap zou zitten. Dan worden wel de werkelijk ontvangen huurinkomsten belast tegen het tarief van de vennootschapsbelasting (25%).

‘Als in de toekomst ook bij privéverhuur de werkelijke huurinkomsten belast zouden worden, zal dat tegen het hoogste tarief zijn’, zegt Lauwers. ‘In de personenbelasting stijgt het tarief met het inkomen en dat kan oplopen tot 50 procent, wat betekent dat de belastingdruk hoger zal uitvallen dan het tarief van 25 procent in de vennootschapsbelasting. Wordt het pand verhuurd aan iemand die het professioneel gebruikt of aan een vennootschap, dan is de vennootschapsbelasting vandaag al voordeliger dan bij privéverhuur.’

Bij professioneel gebruik van vastgoed worden ook in de personenbelasting de werkelijk ontvangen huurinkomsten belast. De aan te geven brutohuuropbrengsten omvatten niet alleen de huurprijs, maar ook huurvoordelen, zoals onderhouds- en herstellingskosten die normaal ten laste zijn van de verhuurder, maar aan de huurder worden doorgerekend. Kosten voor onderhoud en herstelling mag u niet van de brutohuur aftrekken. De fiscus past zelf een kostenforfait van 40 procent toe, dat eventueel beperkt wordt in functie van het kadastraal inkomen.

Kosten

‘Een belangrijke troef van een vennootschap is dat alle beroepskosten fiscaal kunnen worden ingebracht, wat de verschuldigde de vennootschapsbelasting drukt’, zegt Vandenhende. De mogelijke kosten in de vennootschapsbelasting zijn divers. ‘Zo kunt u de aankoopkosten inbrengen. Voor bestaand vastgoed kunnen de registratierechten als kosten ingebracht worden’, zegt Vandenhende. ‘Ook de afschrijvingen zijn een belangrijke kostenpost. Een gebouw kan doorgaans op een termijn van 20 jaar afgeschreven worden, voor grond kan dat niet. Als je een gebouw ter waarde van 200.000 euro afschrijft op twintig jaar, dan kun je elk jaar 10.000 euro afschrijving als kosten inbrengen.’

Andere voorbeelden van kosten zijn de kosten voor een makelaar die de verhuur regelt, intresten op de lening, onroerende voorheffing, brandverzekering, onderhoudskosten en renovatiewerken. ‘Gemengde constructies - waarbij de vennootschap het vruchtgebruik koopt en de bedrijfsleider de blote eigendom - moeten met de nodige omzichtigheid vorm gegeven worden. Anders riskeert men discussies met de fiscus over de aftrekbaarheid van de kosten’, zegt Lauwers.

‘Bovendien is geld van een vennootschap goedkoper’, zegt Vandenhende. ‘Vennootschappen genereren doorgaans meer inkomsten. Die uit de vennootschap halen en overhevelen naar het privévermogen kost geld. De winst niet uitkeren maar onmiddellijk investeren in vastgoed creëert een financiële hefboom.’ Vennootschappen hebben ook vaak makkelijker toegang tot financieringen.

Langere termijn

Voor u beslist vastgoed onder te brengen in een vennootschap, moet u goed nadenken over de plannen op langere termijn en de opvolging. ‘Zit het vastgoed in een vennootschap, dan kunnen de aandelen ervan makkelijk overgedragen worden aan de kinderen of de kleinkinderen. Ze kunnen met of zonder notariële akte - en dus betaling van schenkbelasting - geschonken worden’, zegt Lauwers. Bij overlijden erven alle kinderen evenveel aandelen van de vennootschap.

‘Een vennootschap is niet interessant als het de bedoeling is het vastgoed aan een kind of kleinkind te geven. Het vastgoed moet dan uit de vennootschap gehaald worden, wat duur is door enerzijds de belasting op de meerwaarde in de vennootschapsbelasting van 25 procent en anderzijds de roerende voorheffing op de uitkering van 30 procent’, zegt Lauwers.

Die belasting op meerwaarde moet ook betaald worden als het vastgoed in een vennootschap verkocht wordt. Het verschil tussen de verkoop- en de boekwaarde is onderworpen aan de vennootschapsbelasting. ‘Dat is een belangrijk nadeel tegenover privébezit’, zegt Vandenhende. ‘Er is geen meerwaardebelasting als wie privévastgoed verkoopt minstens vijf jaar eigenaar was.’ De enige uitzondering op die regel geldt voor wie geregeld vastgoedtransacties doet. ‘Dan kan de meerwaarde belast worden als een divers inkomen tegen 33 procent’, zegt Lauwers.

Bron: De Tijd